نهاد ثبت که تضمین کننده امنیت اقتصادی، حقوقی و قضایی جامعه است همواره مورد توجه جوامع بشری بوده و همین امر سبب ایجاد نظام های مختلف ثبت املاک شده که هر جامعه ای با توجه به شرایط اجتماعی خود به اقتباس از آنها می پردازد. نظام ثبتی ایران با وجود آن که نظامی منسجم است و قابلیت ایجاد امنیت حقوقی را دارد با نیازها و منافع جامعه هماهنگ نیست فلذا مستلزم اصلاحاتی جهت کارایی بهتر آن می باشد تا بتواند علاوه بر تامین منافع مالکین، باب سو استفاده های احتمالی را مسدود نماید و به بسیاری از اختلاف نظرها در خصوص مقررات ثبتی که ناشی از عدم توجه به نوع نظام ثبتی ایران است، پایان دهد. در این مقاله سعی شده است تا با بررسی نظام های ثبتی در دنیا و تعیین نوع نظام ثبتی ایران جهت حل معضلات موجود و اصلاح قوانین، پیشنهادهایی موثر ارایه گردد.

مراد از حقوق ثبت اسناد و املاک مجموعه قوانین ومقررات مربوط به ثبت اسناد و املاک است و منظور از ثبت نوشتن قراردادها و معاملات و چگونگی ثبت املاک است دردفاتر دولتی. ثبت اسناد واملاک تاریخچه ای طولانی و پیوسته دارد از زمانی که بشر نسبت به اشیاء و اموال پیرامون خود احساس نیاز کرد و از آنها استفاده نمود و به مرور پس از استفاده و رفع نیازهای خود نسبت به اموال و دارائی خود احساس مالکیت نمود و به مرور احساس کرد که باید در ارتباط با دیگران اموال خود را از تضییع و تخریب و دسترس سایرین مصون نگهدارد لذا بحث توانائی اثبات مالکیت را برای خود مطرح نمود و برای این امر احساس کرد که باید فهرستی از اموال و اشیاء متعلق به خود را تهیه نماید و آنرا به عنوان حق خود تثبیت نماید که نتیجه آن تمیز و تشخیص دادن دارائی خود از متعلقات مشابه دیگران بود و اختلافات و ادعاها را به کمترین میزان می رساند.

«اصل لزوم ثبت» به معنای پیوند میان «ثبت» و «صحت یا قابلیت استناد انتقال»، از اصول بنیادین نظام های ثبت املاک است که در اغلب نظام های ثبتی ازجمله ایران در بعضی موارد انتقال- همچون انتقال مبتنی بر ارث- استثناهایی هم دارد و پرسش هایی را به ذهن متبادر می سازد؛ ازجمله اینکه به طور معمول چه مصادیقی از انتقالات مشمول اثر استثنایی ثبت می باشند؟ چه مبانی توجیهی برای تلقی یک انتقال در زمرۀ اثر استثنایی ثبت وجود دارد؟ کارکرد نظام ثبت املاک نسبت به این انتقالات چیست و با توجه به این کارکرد، چگونه ذی نفعان این گونه انتقالات به سمت ثبت آنها سوق می یابند؟ نگارندگان مطالعۀ حاضر با روشی تطبیقی- تحلیلی، ابتدا مصادیق انتقالات موضوع اثر استثنایی در نظام های ثبت املاک را شناسایی کرده اند و با بررسی ادلۀ «تملک مبتنی بر تصرف طولانی مدت»، «انتقال مبتنی بر ارث» و «انتقال ناشی از رأی دادگاه» به عنوان سه مصداق اصلی این انتقالات- دو مصداق اخیر آن در نظام حقوقی ایران نیز وجود دارد- مهم ترین مبانی تلقی این مصادیق در قلمرو اثر استثنایی ثبت را «حمایت از تصرف بر مبنای نظریۀ کار»، «ارث به مثابۀ قاعدۀ اساسی مرتبط با نظم عمومی» و «لزوم عدم انکار وضعیت های حقوقی ناشی از قانون و آرا قضایی» می دانند که نسبت به آن ها نظام ثبتی کارکرد اعلامی دارد. در این راستا برای ترغیب ذی نفعان جهت ثبت انتقالات یادشده، راهکار عمومی «اثر نسبی ثبت» پیشنهاد می شود که هرچند در نظام حقوقی ایران تصریح نشده است، لکن پایبندی رویۀ قضایی و برخی بخشنامه ها مطابق اصول ثبتی به آن را می توان ملاحظه نمود.

هیات نظارت ثبت بر طبق قانون ثبت هیاتی است که تشکیل شده از معاون کل ثبت و رییس اداره امور املاک و یک نفر از اعضاء اداره کل ثبت به تشخیص وزیر عدلیه. طبق ماده 6 اصلاحی قانون ثبت این هیات نظارت ثبتی برای رسیدگی به اختلافات و اشتباهات حاصله در امور مربوطه به ثبت املاک و ثبت اسناد و تشخیص وقوع و مؤثر بودن اشتباه و رفع اختلاف و اخذ تصمیم مقتضی تشکیل شده است که البته علاوه بر هیات نظارت هیأتی به عنوان شورای عالی ثبت نیز در اداره کل ثبت تشکیل می شود. هیات نظارت ثبت، یکی از مراجع رسیدگی تخصصی و مهم به دعاوی و اختلافات ثبتی است. مواردی که رسیدگی به آن در صلاحیت هیات نظارت ثبت، قرار داده شده است حتی از صلاحیت رسیدگی دادگاه ها نیز خارج است. منظور از صلاحیت و وظایف در واقع بدین معناست که زمانی که هیات نظارت ثبتی در اداره کل ثبت تشکیل می شود در واقع تشکیل شده است که بیان کننده وظایف و صلاحیت های آن است و به طور کلی می توان گفت در مسائل و اختلافات ثبتی هر گاه اشتباه از سوی خود تقاضا کننده ثبت ناشی شده باشدرسیدگی به آن در صلاحیت این هیات است. همچنین هرگاه اشتباه از عملیات مأمورین ثبت ناشی شده باشد آن اشتباه باید بعد از اتمام عملیات تحدید حدود هر ناحیه به وسیله اعلان اصلاحی تصحیح شود در این صورت معترض می تواند برای اعتراض به هیات نظارت مراجعه نماید تا هیات به بررسی موضوع بپردازد که آیا اشتباهی صورت گرفته و تاثیر آن به چه میزان است. رأی هیأت نظارت ثبت اسناد و املاک قاطع است.

هدف: پژوهش حاضر با هدف ارائه مدل آموزشی بالندگی کارکنان ثبت اسناد واملاک انجام شده است. روش: روش پژوهش آمیخته(کیفی و کمی) بوده است. ابزار جمع آوری داده در بخش کیفی مصاحبه نیمه ساختار یافته و در بخش کمی پرسشنامه محقق ساخته بالندگی کارکنان بوده است. پایایی پرسشنامه از طریق آلفای کرونباخ محاسبه شد. حاصل این مصاحبه ها، مجموعهای از مضامین اولیه بود که طی فرآیند کدگذاری گردآوری و از درون آنها مقوله هایی استخراج، سپس در مرحله کدگذاری محوری، پیوند میان این مقوله ها تعیین شد. برای تحلیل از مدل یابی معادلات ساختاری و برای تعیین وضع موجود از tتک نمونه ای و برای مقایسه وضعیت موجود و مطلوب t تک نمونه ای ازطریق نرم افزار SPSS24 استفاده شد. برای ارائه مدل نهایی پژوهش از مدل یابی اندازه گیری و برای برازش مدل در تکنیک مدل یابی معادلات ساختاری با استفاده از نرم افزار PLS3 استفاده شده است. یافته ها: یافته های بخش کیفی پژوهش منجر به شناسایی دو بعد(فردی و سازمانی) گردید و بعد بالندگی سازمانی با 8 مولفه و بعد فردی با 3 مولفه که 19 مضمون(زیر مولفه) برای سنجش مولفه های یادشده بوده است. وضعیت موجود بالندگی کارکنان ثبت اسناد و املاک که در بعد بالندگی سازمانی بین وضعیت موجود شکاف و فاصله وجود دارد و در بعد بالندگی فردی بین وضعیت موجود و مطلوب شکاف و فاصله وجود ندارد. نتایج: بر اساس نتیجه پژوهش مولفه ها و شاخص ها شناسایی و مدل نهایی ترسیم گردید. مدل تدوین شده می تواند به عنوان منشوری راهنمای برنامه-ریزی کلان مدیران و برنامه ربزان سازمان ثبت اسناد واملاک کشور قرار گیرد.

یکی از مسائلی قابل طرح در خصوص منابع حقوق موضوعه ایران، استفاده از قواعد فقهی در تدوین قوانین و مقررات است. قاعده ید یک قاعده فقهی است که فقها از ادله تفصیله آن را استنباط کردهو حکم به حجیت ید نمودهاند. بنابراین می توان گفت یکی از قواعد معتبر و معروف فقه و حقوق، قاعده ید می باشد که از آن، به امارة تصرف، امارة ید، قاعده تصرف، ید وغیره، اسم برده شده است. ید عبارت است از سلطه و اقتدار شخص بر شیء به گونهای که عرفاً آن شی ء در اختیار و استیلای او باشد و بتواند هر گونه تصرف و تغییری در آن به عمل آورد. از سویی دیگر در میان قوانین متعددی که بر روابط اشخاص حقیقی و حقوقی حاکم است، قوانین مربوط به ثبت اسناد و املاک حائز اهمیت ویژه ای بوده است. قوانین ثبت اسناد و املاک از جمله قوانین امریست که قانون گذار برای سامان دادن به مالکیت و پاسداری از اموال مقرر داشته است. از آن جا که مقررات ثبتی در ایران با پیشینه قواعد و مقررات فقه و حقوق امامیه بنیان گذاری شده است بررسی قواعد فقهی در این باره ضروری به نظر می آید. در پژوهش حاضر بر پایه روش تحقیق تحلیلی – توصیفی به بررسی موردی «قاعده فقهی ید در قانون ثبت اسناد و املاک ایران» پرداخته شده است تا میزان تأثیر این قاعده در قوانین مرتبط با ثبت اسناد و املاک بررسی گردد.

امکان دستیابی به اطلاعات دقیق و قابل اعتماد در خصوص املاک و اطلاع از «وضعیت حقوقی» آنها به هنگام معامله، از اهمیت فوق العاده ای برخوردار است. به گونه ای که اشخاصی که در صدد تملک یک ملک هستند، وقت و هزینه زیادی را صرف کسب اطلاعات درباره آن می کنند. اما همیشه این تلاش ها به نتیجه نمی رسد و ممکن است منتقل الیه با شخصی مواجه شود که در واقع مالک ملک مورد انتقال نبوده و یا معاملات معارضی نسبت به ملک انجام داده باشد. رفع این مشکل، یکی از مبانی ایجاد نظام های ثبتی است؛ به این معنا که نظام ثبتی باید امکان اطلاع رسانی سریع و دقیق در خصوص وضعیت حقوقی املاک را به اشخاص ذی نفع فراهم کند و به این وسیله زمینه بروز بسیاری از تعارضات را از بین ببرد و امکان حمایت از حقوق ثبت شده منتقل الیه را در برابر معاملات ثبت نشده معارض نسبت به ملک مورد معامله فراهم کند. این کارکرد نظام ثبتی در اطلاع رسانی و حمایت از اشخاص ثالث از راه رفع تعارض، با عنوان «حق دسترسی به اطلاعات» مطرح می گردد که محدوده آن را باید قانون گذار تعیین کند. البته باید به گونه ای عمل کرد که سبب هتک حریم خصوصی اشخاص نشود؛ به این معنا که هم امکان حمایت از اشخاص ثالث فراهم شود و هم تعرض به حریم خصوصی اشخاص صورت نگیرد. در این مقاله این کارکرد نظام ثبتی مورد بررسی قرار می گیرد.